商品房预售合同解除后，按揭贷款如何处理？（附判决书） 作者：邓国盛     时间：2022-07-14    来源：互联网

广东省四会市人民法院

民 事 判 决 书

（2017）粤1284民初528号

原告:严慧芬，*，*，*，*。

委托代理人：邓国盛，广东圣禾律师事务所律师。

被告:四会市致远房地产开发有限公司。住所地：四会市东城街道槎山北路四十二座14-16、77、78（首层）。统一信用代码：91441284570151230H。

法定代理人：樊某，总经理。

被告：樊某，*，*，*，*。

两被告共同委托代理人：樊玉霞，广东易恒律师事务所律师。

第三人：中国建设银行有限公司四会支行。住所地：四会市东城街道陶塘路绿茵幸福城1座28-31号商铺首层、26-31号。统一信用代码：91441284195521075J。

负责人：邓伟卿，行长。

委托代理人：项家润，*，该支行的员工。

委托代理人：程荣强，*，该支行的员工。

原告严慧芬诉被告四会市致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）、樊某、第三人中国建设银行股份有限公司四会支行（以下简称建行四会支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月13日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告严慧芬及其委托代理人邓国盛，被告致远公司、樊某的共同委托代理人樊玉霞，第三人建行四会支行委托代理人项家润、程荣强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告严慧芬向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告严慧芬与被告致远公司于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16010023）；2.解除原告严慧芬与第三人建行四会支行、被告致远公司于2016年3月23日签订的《个人住房组合借款合同》（合同编号：440101892-2012-20161298797）；3.被告致远公司向原告返还房款165874元及自2016年5月27日起至判决生效之日止原告严慧芬已向第三人建行四会市支行归还的贷款本金；4.被告致远公司向原告严慧芬支付违约金16587.4元及自2016年5月27日起至判决生效之日止原告严慧芬已向第三人建行四会支行归还贷款本金的利息；5.被告致远公司向原告严慧芬返还办证费1000元、证明费30元、税费8298.11元、专项维修基金6160元；6.被告致远公司向第三人建行四会支行偿还原告严慧芬自判决生效之日起尚余贷款本息；以上合共标的额：568362.11元；7.被告樊某对被告致远公司的上述第三、第四、第五、第六项债务承担连带清偿责任；8.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年1月5日，原告与被告致远公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告致远公司将位于四会市城中街道新风路x巷xx座x栋xx号（九层）房屋卖给原告。房屋建筑面积为116.16平方米，套内建筑面积88.75平方米，购房款总价为552874元。并约定由被告致远公司在2016年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合合同约定的商品房交付给原告使用。如卖方逾期超过60日后未按合同约定的期间交付房屋给买受人使用的，买受人有权解除合同。以及付款，办理房地产权证书等事项。合同签订后，原告向被告致远公司支付了首期房款165874元，并作为借款人与建行四会支行（贷款人）、致远公司（保证人）签订了《个人住房组合借款合同》，约定贷款金额为387000元。贷款人将贷款资金划入致远公司名下账户，即致远公司已全额收足房款。且自2016年5月27日起至今原告逐月向建行四会支行归还贷款本息，但被告致远公司却没有按合同约定在2016年5月1日前交付房屋给原告使用，而是在已逾期超过60日之后的2016年10月份才通知原告收楼，被告的行为构成根本性违约，按照合同的约定原告有权单方提出和决定解除合同。原告已按照被告致远公司在《商品房买卖合同》上载明的地址，以邮政速递的方式向被告致远公司发出了《解除合同通知书》，要求解除原告与被告致远公司签订的《商品房买卖合同》，并要求被告致远公司退还原告全部购房款及支付违约金。综上所述，被告的行为已构成根本性违约，原告按照合同约定单方提出解除本合同符合法律之规定，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。

原告提交证据如下：1.原告的身份证，证明原告的主体资格。2.被告、第三人的企业登记信息，证明被告与第三人的主体资格。3.房屋买卖合同，证明原告与被告之间的房屋买卖合同关系，合同约定了房价、交付房屋的时间及逾期交付的违约责任等事实。4.个人住房组合借款合同及见证书，证明原告与第三人之间的借贷合同关系，原告为借款人、建行四会支行为贷款人、致远公司为保证人，约定贷款金额为387000元。5.收楼通知书，证明被告于2016年10月份才通知原告收楼，此时已超过合同约定在2016年5月1日前交付房屋给原告严慧芬使用的时间60日，已达到解除合同的条件的事实。6.竣工验收备案表、建设工程规划验收合格证、防雷装置验收意见书，证明被告的房屋于发出收楼通知时实际仍未经验收合格，即被告的房屋不符合收楼的条件，被告已构成根本性违约的事实。7.解除合同通知书、快递签收单、改退批条，证明原告已按合同约定向被告发出解除合同通知书的事实。8.发票联、转账凭证，证明原告已向被告付房款，首期款165874元由原告直接支付（其中有部分款项汇入樊某的账户），贷款金额387000元由第三人汇出的事实。9.存折流水、收据、完税发票、律师见证费收据，证明办证费1000元、证明费30元、税费8298.11元、专项维修基金6160元、律师见证费300元，必须由被告返还。补充证据：10.原告转账给被告樊某的流水，证明原告有部分首期款转到被告致远公司的法定代表人被告樊某名下。

被告致远公司辩称：我方不同意原告的全部的诉讼请求。1.原告没有按照商品房买卖合同约定的2016年1月10日办理的贷款手续，直到2016年3月23日才申请办理银行贷款手续。2.被告向原告交付房屋的时间可以相应顺延，被告在2016年10月份向原告发出收楼通知书，虽然原告没有办理收楼手续，按照买卖合同的约定视为原告已经接收房屋。按照原告声称在2017年2月份解除双方的商品房买卖合同，被告认为其解除权已经超过合理期间，原告无权单方行使解除权，不同意解除合同的诉讼请求，也不存在原告所主张的第三、四、五、六项诉讼请求的内容。退一步说，即使原告解除双方合同的权利合法存在，被告不需要承担原告在第三、四、五、六项诉讼请求遭受的损失。因此请求法院驳回对被告致远公司的诉讼请求。

被告樊某辩称：虽然本人是被告致远公司的股东，基于公司独立的原则，本人不是原告与被告致远公司签订合同的当事人，在合同中不需要承担任何的责任。也就是说本人不是本案适格的被告，请法院驳回原告对本人的起诉。

被告致远公司、樊某未向法庭递交证据。

第三人建行四会支行述称：一、我行不是本诉的当事人。本案是商品房买卖合同纠纷，诉讼标的是商品房买卖合同法律关系，本诉的当事人只有严慧芬和四会市致远房地产开发有限公司、樊某。根据合同相对性原则，我行与严慧芬是借贷合同的法律关系，并非本案诉的合格当事人。本案中，原告认为被告违约，其应向被告主张，而我行在借贷合同中毫无过错，原告主张解除借贷合同显属违约，应当承担违约责任。二、2016年3月23日严慧芬与我行签订《个人住房组合借款合同》，向我行借款人民币387000元，并与座落在四××市××街道新风路××号房屋办理了预购商品房抵押预告登记，粤房地预登字第xxx号。到目前为止，严慧芬尚欠我行公积金贷款224109.76元和商贷148764.07元，合共372873.83元（以后以本金和利息实际发生数为准）。三、原告诉求六无法律根据。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条："以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。"（一）我行作为无独立请求权的第三人，并无提出诉讼请求，也没提起诉讼。因此，根本不符合合并审理的前提条件，也就不可能涉及借贷合同解除的问题。所以本案应仅处理商品房买卖合同纠纷。（二）根据该条解释，担保贷款合同因商品房按揭买卖合同关系变更而被解除的，出卖人应当将购房贷款本息返还给担保权人和买受人。因此该解释指出卖人向担保权人所返还购房贷款本息是代借款人（商品房买受人、抵押人）返还，不是将借款人（买受人）还贷义务直接转移给出卖人，并不能免除借款合同中借款人向贷款人（银行）的还贷义务，因此原告严慧芬仍然是借款合同还款的义务主体，并有义务偿还债务。（三）商品房买卖合同与借贷合同是两个不同法律关系，各自的合同主体不同。由出卖人向担保权人返还购房贷款本息，是出卖人代原告还款，行使的是涤除权，代替抵押人向抵押权人消灭抵押权，而不是主债务发生了转移。退一步讲，就算是借贷合同的解除，原告作为借款人，在借款债务消灭之前，仍负有清偿借款债务的义务。综上所述，本案所涉及商品房买卖合同和借贷合同关系，原告严慧芬诉请解除合同没有法律依据，其作为借贷合同的借款人，承担偿还债务的义务主体不会因解除商品房买卖合同而发生变更，其仍是借贷合同的债务人，负有偿还债务的义务。

第三人递交证据如下：1.营业执照副本和法定负责人居民身份证复印件、金融许可证复印件，证明我行的诉讼法人主体和法定负责人资格。2.中国建设银行个人贷款支付凭证复印件，证明严慧芬2016年4月27日向我行借款人民币387000元（其中公积金贷款230000元、商贷157000元）的事实。3.广东省房地产预告登记证明（粤房地预登四字第xxx号复印件），证明严慧芬向我行借款，以座落在四××市××街道新风路××号房屋办理了预告登记，预告登记权利人为我行的事实。4.中国建设银行个人贷款对账单和还款明细，证明严慧芬至今尚欠我行人民币372873.83元的事实。

经审理查明，2016年1月5日，原告严慧芬（买受人，乙方）与被告致远公司（出卖人，甲方）签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告致远公司购买四会市城中街道新风路四巷30座3栋24号（九层）房屋。该商品房属预售，约定建筑面积为116.16平方米，每平方米建筑面积单价为6229.57元，总价款为552874元整。付款方式为首期款加银行按揭贷款，买受人在签订合同同时交清首期款165874元，剩余387000元于2016年1月10日到公积金与银行申请办理组合按揭贷款手续。出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按期将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同附件四（合同补充协议）第五条"商品房交付"第5款约定："甲方在下列情况下，甲方可以顺延交楼时间而不承担任何违约责任：1.发生不可抗力且甲方须在不可抗力排除之日起30日内通知乙方；2.由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；3.发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地址条件；4.房屋交付期限届满前，乙方仍未能向甲方付清全部应付款项（包括应付房款、银行已实际发放按揭贷款、违约金、税费等）及缴纳物业管理公司规定的有关费用的，甲方有权据实予以延期，直至乙方支付所有款项为止，甲方因此延期交房的，甲方不承担任何逾期交房的违约责任。在乙方付清上述款项后10个工作日内交付给乙方。但该商品房的风险责任由买卖合同约定的交付之日起由甲方转移给乙方。"

该合同于2016年1月13日向四会市住房和城乡建设局办理了备案手续。

合同签订后，原告依约向被告致远公司支付了首期款165874元，其中96874元汇入被告樊某个人账户，被告致远公司确认收到樊某转交的前述款项。为购买案涉商品房，原告作为借款人，与第三人建行四会支行（贷款人）、被告致远公司（保证人）签订《个人住房组合借款合同》，约定贷款金额为387000元，其中商业性贷款为157000元，公积金贷款为230000元，商业性贷款期限为156个月，从2016年4月27日起至2029年4月27日止，公积金贷款期限为288个月，从2016年4月27日起至2040年4月27日止。原告以案涉商品房为抵押物对上述全部贷款提供抵押担保，被告致远公司为原告的上述全部贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。合同落款时间为2016年3月23日。2016年4月8日，第三人取得案涉商品房的抵押人预告登记证明。2016年4月27日，第三人将上述贷款金额387000元划入被告致远公司账户。2016年5月27日起，原告开始逐月依约向第三人归还贷款本金及利息。

原告还为购买案涉商品房向被告致远公司预付了办证费1000元，向四会市地方税务局城区税务分局缴纳契税8293.11元，缴存住宅专项维修资金6160元，支出证明费30元、律师见证费300元。

2016年10月1日，被告致远公司向原告发出《收楼通知书》，通知原告案涉商品房已具备交付条件，请原告于2016年10月11日至10月30日前去办理收楼手续。但案涉商品房实际于2016年11月24日才经验收合格达到合同约定的交付条件。原告在被告致远公司通知收楼期间了解到案涉商品房尚未经验收合格的情况，于是拒绝收楼。原告于2016年2月10日向被告致远公司邮寄《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还已交付的房款、税费等，邮寄地址为被告致远公司注册地址"四会市东城街道槎山北路42座14-16、77、78号（首层）"，投递情况显示"拒收"。双方因就被告致远公司逾期交楼的违约责任不能达成一致意见，原告遂向本院提起本案诉讼。

另查明，截至2017年3月27日，原告尚欠第三人公积金贷款224109.76元、商业性贷款148764.07元，合共372873.83元。

再查明，被告致远公司系自然人独资有限责任公司，被告樊某既是被告致远公司法定代表人，也是被告致远公司唯一股东。

上述事实，有经过庭审质证的当事人、第三人陈述，原告身份证，被告、第三人企业登记信息，商品房买卖合同，个人住房组合借款合同，收楼通知书，竣工验收备案表、建设工程规划验收合格证、防雷装置验收意见书，解除合同通知书、快递签收单、改退批条，发票联、转账凭条，存折流水、收据、完税发票，个人贷款支付凭证，广东省房地产预告登记证明，个人贷款对账单和还款明细等证据证实，本院予以采信。

本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告致远公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。被告致远公司作为案涉商品房的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，被告致远公司应当在2016年5月1日前向原告交付房屋，逾期超过60天，原告有权单方解除本合同。根据已查明的事实，原告在2016年4月27日前已完成了全部付款义务，被告致远公司至2016年10月1日才通知原告收楼，且通知时案涉商品房尚未经验收合格，被告致远公司显属违约，原告据此行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持。被告致远公司抗辩由于原告迟延申办贷款手续，其相应取得迟延交房的权利，依据不足，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告、第三人签订的个人住房借款担保合同，本院亦予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合**质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房预售合同解除后，被告致远公司应依约将原告支付的房款返还原告并赔偿原告因此所产生的损失。按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力，因此，按揭贷款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。对于银行因按揭贷款合同解除所受的损失，可要求购房人予以赔偿。本案按揭贷款合同的解除系被告致远公司违约导致商品房买卖合同解除所致，原告向第三人承担的损失赔偿责任最终亦应由被告致远公司承担。由于本案按揭贷款银行建行四会支行已经本院通知作为第三人参加到诉讼中来，给予了其应有的诉讼权利，为了减少不必要的讼累，本院根据《解释》第二十五条之规定，对商品房买卖合同纠纷和按揭贷款合同纠纷合并审理，由贷款的实际收取方即被告致远公司直接将购房贷款返还第三人建行四会支行，并直接对第三人承担购房人即原告应承担的责任。因此，原告要求被告致远公司返还已付购房首期款及自2016年5月27日起至判决生效之日止已向第三人所还贷款本金，并支付违约金及自2016年5月27日起至判决生效之日止已还贷款利息的诉讼请求，和要求被告致远公司向第三人返还自判决生效之日起剩余贷款本金及利息之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告致远公司清偿剩余贷款本息等债务后，第三人应当及时涤除案涉商品房上的抵押预告登记。

另外，对于原告要求被告致远公司返还办证费1000元、证明费30元、律师见证费300元的诉讼请求，合同解除后，被告致远公司收取原告的办证费应当予以返还，证明费、律师见证费属于被告致远公司违约给原告造成的损失，应当赔偿给原告，本院予以支持。税费8298.11元和住宅专项维修资金6160元，这两者不是被告致远公司收取，前者已由税务机关收取，后者已进入原告个人资金专户，原告要求被告致远公司返还缺乏理据，本院不予支持，原告可待本案判决生效后自行向相关部门申请退还，被告致远公司提供必要的协助。原告要求被告樊某对被告致远公司应承担的还款责任承担连带清偿责任，由于原告提供的证据不足以证明二者存在财产混同达到可以否定被告致远公司法人人格的程度，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、解除原告严慧芬与被告四会市致远房地产有限公司于2016年1月5日签订的《商品房买卖合同》；

二、解除原告严慧芬与第三人中国建设银行股份有限公司四会支行、被告四会市致远房地产有限公司于2016年3月23日签订的《个人住房组合借款合同》；

三、被告四会市致远房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严慧芬返还房款165874元及自2016年5月20日起至判决生效之日止原告严慧芬已向第三人中国建设银行股份有限公司四会支行归还的贷款本金（以第三人中国建设银行股份有限公司四会支行于判决生效当月出具的对账单和还款明细为准）；

四、被告四会市致远房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严慧芬支付违约金16587.4元及赔偿原告严慧芬自2016年5月27日起至判决生效之日止已向第三人中国建设银行股份有限公司四会支行支付的贷款利息（以第三人中国建设银行股份有限公司四会支行于判决生效当月出具的对账单和还款明细为准）；

五、被告四会市致远房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严慧芬返还办证费1000元及赔偿证明费30元、律师见证费300元给原告严慧芬；

六、被告四会市致远房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国建设银行股份有限公司四会支行偿还原告严慧芬自本判决生效之日起就《个人住房组合借款合同》剩余的贷款本金及利息。自被告四会市致远房地产有限公司清偿上述贷款本息之日起十日内，第三人中国建设银行股份有限公司四会支行办理四会市城中街道新风路四巷三十座3栋24号房屋上抵押预告登记的涤除手续；

七、驳回原告严慧芬的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费4742元，由被告四会市致远房地产有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

审判员　　廖雪梅

二〇一七年五月二十九日

书记员　　何倩仪

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